2009年10月房地产评估自考试题

浙江省2009年10月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的（      ）
A.无限性 B.有限性
C.扩展性 D.伸缩性路线价
2.供人们生活起居的建筑是（      ）
A.商业建筑 B.工业建筑
C.公共建筑 D.居住建筑
3.建筑地段地租的基础是由真正的（      ）
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的
C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的
4.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（      ）
A.级差地租 B.城市地租
C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ
5.杜能理论的核心是（      ）
A.城市地租 B.农业区位地租
C.级差地租 D.建筑地段地租
6.一般来说，在城市化的初期，产业结构以第一、第二产业为主，所以（      ）
A.房地产价格较高 B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低
7.1987年，______首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。（      ）
A.广州 B.上海
C.深圳 D.武汉
8.因素成对比较法中，若A与B两因素同等重要，则给A赋值（      ）
A.0.5 B.1
C.5 D.10
9.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为（      ）
A.1～3级 B.3～5级
C.4～7级 D.5～10级
10.在同等环境下，建筑物的资本化率______土地的资本化率。（      ）
A.大于 B.小于
C.等于 D.无法确定
11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按______计算。（      ）
A.天 B.月
C.季 D.年
12.有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为（      ）
A．9.5% B.9.1%
C.10.1% D.10%
13.一般在市场比较法选取交易案例时，将______作为正常情况下的交易。（      ）
A.关联公司之间的买卖 B.破产拍卖
C.购买相邻房地产 D.在信息透明的市场中交易
14.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（      ）
A.分母小于100 B.分母大于100
C.分母等于100 D.不成立
15. ______是已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地。（      ）
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.里地
16.成本法估价在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（      ）
A.主观耐用年限 B.自然耐用年限
C.经济耐用年限 D.客观耐用年限
17.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为（      ）
A.地价 预期楼价 专业费用 B.地价 开发建筑成本费用 专业费用
C.预计楼价 销售费用 税费 D.预期楼价-地价 专业费用
18.“四三二一”法则属于______百分率。（      ）
A.加权深度 B.平均深度
C.累计深度 D.单独深度
19. ______是详细阐述估价过程的报告。（      ）
A.估价结果报告 B.估价技术报告
C.估价师声明 D.估价假设和限制条件
20.房地产评估报告的有效期，从完成评估报告的日期开始，一般为（      ）
A.3个月 B.6个月
C.9个月 D.12个月
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21.按权属关系可将房地产价格分为（          ）
A.单位价格 B.转让价格
C.所有权价格 D.使用权价格
E.抵押价格
22.区位理论目前拥有多种学派，主要包括（          ）
A.成本学派 B.市场学派
C.行为学派 D.宏观学派
E.微观学派
23.人口因素对房地产价格的影响表现为______等方面。（          ）
A.人口密度 B.人口素质
C.人口规模 D.人口数量
E.人口结构
24.区域性土地价格评估的基本模式包括（          ）
A.以基准地价为基础 B.以土地定级为基础
C.以宗地地价为基础 D.以交易地价为基础
E.以中房指数为基础
25.土地定级单元划分的方法有（          ）
A.层次分析法 B.手工法
C.特尔菲法 D.机助法
E.绘图法
26.建筑物折旧有多种求取方法，其中包括（          ）
A．指数调整法 B.成新折扣法
C.实际观察法 D.耐用年限法
E.间接法
27.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测（          ）
A.专业费用 B.利息
C.房地产销售价格 D.开发建设成本
E.开发商利润
28.美国为使城市土地的面积单位计算容易，以______的细长形地块作为标准宗地。（          ）
A．宽一米 B.宽一英尺
C.深100米 D.深120英尺
E.深100英尺
29.可用于基准地价评估的资料有______等几类。（          ）
A．宏观经济资料 B.联营、联建、土地入股资料
C.建筑成本资料 D.专业费用资料
E.土地交易资料
30.工业用地宗地地价修正系数表中包含（          ）
A.交通状况修正 B.对外交通便利度修正
C.基础设施修正 D.自然环境条件修正
E.容积率修正
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
31.简答房地产的特性。
32.简答房地产评估的原则。
33.简述建筑物重置价格和重建价格的异同点。
34.简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。
四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
35.A市某一郊区的房地产，据调查，其近期年净收益为180元／平方米，资本化率为10%。现有消息说5年后这一地区将划入城区并兴建马路以及大型综合百货商场、配套商业服务设施，并达到现有市级商业中心的繁华程度。已知该市现有市级商业中心地区类似位置的房地产价格为6000元／平方米。预计新的商业中心建成使用后，估价对象的价格也可达到6000元／平方米，评估获知该消息后该郊区房地产的价格？
36.有一可比实例，2003年6月的交易价格为每平方米3600元，2003年6月至2004年1月该类房地产价格平均每月下降1%，2004年2月至2004年12月该类房地产价格平均每月上涨1.2%，2005年1月至2005年6月该类房地产价格平均每月上涨0.3%。求对该可比实例进行交易日期修正后，2005年3月的价格为多少？
五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
37.试述房地产评估的程序。
38.试述房地产评估报告的作用。