2010年1月房地产评估自考试题

浙江省2010年1月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.容积率是指地块上的建筑面积与(      )
A.总面积之比 B.地块面积之比
C.地下面积之比 D.绿化面积之比
2.房地产价格构成具有(      )
A.单一性 B.双重性
C.多样性 D.商品性
3.房地产评估的对象是(      )
A.房屋价值 B.土地价值
C.建筑物价值 D.房屋和土地价值
4.韦勃区位理论是古典______的代表。(      )
A．农业区位理论 B.工业区位理论
C.中心地理论 D.林业区位理论
5.由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为(      )
A．绝对地租 B.级差地租
C.垄断地租 D.城市地租
6.在影响房地产价格的一般因素中，人口因素属于(      )
A.经济因素 B.社会因素
C.行政因素 D.心理因素
7.______是影响建筑物价格的个别因素。(      )
A.设计水平 B.形状
C.容积率 D.面积
8.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(      )
A.评估报告的有效期 B.估价作业日期
C.估价时点 D.评估报告的时效期
9.______不是中房指数的特点。(      )
A.全面性 B.系统性
C.地域性 D.较大的波动性
10.一般对外交通设施服务半径为(      )
A.0～10公里 B.0～20公里
C.0～25公里 D.0～30公里
11.收益法中，资本化率实质上是一种(      )
A.资本投资收益率 B.预资金额收益率
C.银行利率 D.股市收益率
12.将未来各年的______，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。(      )
A.总收益 B.净收益
C.毛收益 D.年均收益
13.对交易实例进行区域因素修正是因为(      )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为(      )
A.积算价格 B.比准价格
C.收益价格 D.交易价格
15.运用成本法评估土地价格的基本公式是：土地价格=取得待开发土地的费用 土地开发费用 (      )
A．开发利润 应纳税金 投资利息 无形收益
B.开发利润 应纳税金 投资利息 土地增值收益
C.开发利润 客观费用 投资利息 土地增值收益
D.客观收入 客观费用 投资利息 土地增值收益
16.根据《房屋完损等级评定标准》等有关规定，我国房屋完损等级共分为______级。(      )
A.3 B.4
C.5 D.6
17.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为(      )
A.地价 预期楼价 专业费用 B.地价 开发建筑成本费用 专业费
C.预计楼价 销售费用 税费 D.预期楼价-地价 专业费用
18.路线价估价法是一种评估大量土地的(      )
A.迅速估价方法 B.较慢估价法
C.简易法 D.延迟法
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据(      )
A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度
20.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是(      )
A.由高向低递增 B.由低向高递增
C.由高向低递减 D.由低向高递减
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21.一份完整的估价报告通常由下列______组成。(         )
A.封面、目录、致委托人函 B.估价师声明
C.附件 D.估价技术报告
E.估价的假设和限制条件，估价结果报告
22.房地产评估报告一般有______几种类型。(         )
A.书信式 B.表格式
C.定型式 D.自由式 
E.混合式
23.土地定级成果图一般包括(         )
A.土地级别图 B.土地定级单元图
C.资料图 D.作用分值图 
E.城市平面图
24.基准地价对应的平均容积率是(         )
A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率
25.运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及______等项目。(         )
A.基础设施建设费 B.土地使用权出让金
C.公共配套设施建设费 D.安置补助费 
E.开发过程中的有关税费
26.明确估价基本事项主要包括下列(         )
A.明确估价目的 B.明确估价对象
C.明确估价时点 D.明确估价业务 
E.明确估价地点
27.收益法中只有具备______条件，才能作为有效毛收入。(         )
A.正常利用状态下产生的 B.能够事先预测的
C.必须持续获得的 D.未来实际收入 
E.现在实际收入
28.运用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测(         )
A.专业费用 B.利息
C.房地产销售价格 D.开发建设成本 
E.开发商利润
29.______对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。(         )
A.行政因素 B.社会因素
C.城市区域因素 D.经济因素 
E.心理因素
30.房地产评估具有______的特点。(         )
A.科学性 B.实践性
C.个别性 D.严肃性 
E.公正性
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
31.简答房地产价格的种类。
32.简答房地产评估的程序。
33.简答资本化率的确定方法。
34.简答欧美著名的路线价法则。
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
35.有一幢建筑物，其建筑总面积为1000平方米，已使用20年，在估价期日的重置价格为800元／平方米，耐用年数为40年，残值率为5%，试用余额递减法计算这幢建筑物的年折旧额、折旧总额以及现值。
36.某地块总面积500平方米，评估该地块02年10月的买卖价格。资料如下：
选择A、B、C、D四个实例，交易日期分别为02年4月；02年3月；01年6月；01年12月，交易单价分别为每平方米600元；610元；520元；700元。
已知：（1）A、B为正常交易，C偏低5%，D偏高10%
（2）01年4月以来，土地价格平均每月比上月上涨1.5%
（3）区域因素分析：A与待估土地为近邻地区，无需比较；而B、C、D与待估土地相比较分别为95；97；106
（4）个别因素分析：待估地块因地形规则，周围环境较好，故比A、B、C、D分别高出3%；3%；4%；5%
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
37.试述土地定级程序。
38.试述在收益法中确定净收益时应注意的事项。