自考《房地产法》复习资料（2）

　　21 国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

　　22 土地利用与保护的原则包括：①十分珍惜、合理利用土地的原则；②切实保护耕地的原则；③全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；④开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容：①土地利用总体规划制度；②土地开发制度；③耕地的特殊保护制度；④土地调查和统计制度。

　　23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据。

　　成片开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。

　　24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：①从规划上保证总量平衡；②实行土地用途管制制度；③实行占用耕地补偿制度；④实行基本农田保护区制度；⑤禁止闲置和荒芜耕地。

　　25 土地利用年度计划编制的依据：①国民经济和社会发展计划；②国家产业政策；③土地利用总体规划；④建设用地和土地利用的实际情况。

　　26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。

　　27 基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；⑤实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

　　28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。

　　29 土地开发：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原则：①符合土地利用总体规划；②保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。

　　土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

　　30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。

　　31 国家建设征用土地：是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：①征地主体的唯一性；②征地行为的行政性；③征地条件的补偿性。征地费用的构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建设施工需要和地质勘察需要。

　　32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权。

　　33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：①主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；②客体是同一项房产；③房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有和按份共有两种形式。

　　房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征：①共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；②共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同的义务；③共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。

　　房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征：①主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；②每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；③每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。

　　34 在处理房屋按份共有关系时应当掌握的原则：①一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；②共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；③按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。

　　35 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的特征：①权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面；③目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设；④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；⑤使用的期限性。土地使用权是有期限的。

　　36 土地使用权的取得主要有：原始取得和传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。

　　37 国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在：①限制国有企业与机关、事业单位之间流转；②限制公民与法人、非法人组织之间流转；③限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转。

　　38 建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其特征：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。

　　39 住房部分产权：是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。

　　40 房地产相邻权：即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。其特征为：①房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；④房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。

自考365论坛网友：夜上山庄