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2021年湖北自考房地产投资课程考试大纲

来源: 整编:湖北自考网 发表时间:2021-02-19 11:58:07 【湖北自考网:湖北自学考试门户网】

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湖北省高等教育自学考试课程考试大纲
课程名称:房地产投资        课程代码:08592
第一部分  课程性质与目标
一、课程性质与特点

《投资学》是全国高等教育自学考试经济管理类投资理财专业的必修课程,是为培养和检验自学应考者的房地产投资基本知识和实践能力而设置的一门专业课程。

2021年湖北自考房地产投资课程考试大纲

二、课程目标与基本要求
本课程教学的基本目标是培养学生掌握房地产投资的基本概念、基本理论和基本方法,适应从事个人投资理财和为客户投资理财工作的需要。要求学生了解房地产投资的基本原理和基本策略,把握房地产投资的基本概念和范畴,熟悉房地产投资的基本方法和技能,具有运用房地产投资理论和方法分析、解决实践问题的初步能力。
三、与本专业其他课程的关系
本课程依据投资学的基本理论,结合房地产投资的特殊性以及我国房地产市场发展的实际情况,对房地产投资基本理论和方法进行了较为系统的介绍,是投资理财专业的一门应用性专业课程。学习本课程要求具有投资学、房地产经济学等方面的相应知识。



第二部分  考核内容与考核目标
第一章  房地产投资基本问题
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产投资基本概念和基本理论。通过本章学习,要求学生掌握房地产投资的含义和类别,房地产投资的目的和特性;熟悉房地产投资的一般程序和基本分析内容;了解房地产投资的产生和发展趋势。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产投资的定义和分类、房地产投资的目的和特性(重点)
识记:投资、房地产投资、房地产资产、房地产资产权益、房地产直接投资、房地产间接投资、房地产开发投资、房地产置业投资、现金流收益、避税收益、销售收益
理解:房地产投资的定义、房地产投资的目的、房地产投资的特性。
应用:收集资料,比较房地产投资与股票、基金等投资工具之间的收益和风险。
(二)房地产投资的一般程序和房地产投资基本分析内容(次重点)
识记:房地产投资分析、可行性分析、财务分析
理解:房地产投资的一般程序;房地产投资分析的必要性、任务,房地产投资分析的内容,房地产投资项目可行性分析与投资分析的不同。
应用:收集资料,了解不同国家和地区房地产投资程序的异同。
(三)房地产投资的产生和未来发展趋势(一般)
识记:工业化、城市化、个人投资、机构投资
理解:房地产投资产生于近代资本主义工业化和城市化时期。工业革命刺激了城市的发展,资本主义商品经济得以充分发展,房屋和土地得以商品化并进入市场,构成房地产业生产经营活动的客体,才形成房地产业,产生了房地产投资。现代城市化的大发展,为资本主义房地产业的大发展提供了机会,推动了房地产投资的大规模增加。未来房地产投资将从个人投资转为机构法人投资,从单一房地产投资转为多房地产资产投资组合投资,从国内房地产投资转为全球性房地产投资,从实体的投资转为财务的投资。
应用:收集资料,总结中国房地产投资发展状况。
第二章  住宅投资                          
一、学习目的与要求
本章主要介绍住房投资的相关知识。通过本章的学习,要求学生了解住宅的含义和分类,以及我国城市住宅投资基本状况,掌握住宅投资的含义、分类与特点,住宅开发投资的影响因素,自住型和投资型新房购置的选择要素,自住型和投资型二手房购置的选择要素;熟悉新房开发和置业投资的含义和程序,新房、二手房联动投资,以租养房的含义、类型、运作和风险。
二、考核知识点与考核目标
(一)住宅投资的含义、分类与特点,住宅开发投资的影响因素,自住型和投资型新房、二手房购置的选择要素(重点)
识记:住宅投资、自住型购置、投资型购置、新房、二手房
理解:住宅投资的含义与分类。住宅投资是目前房地产投资最主要的一种类型,较为注重居民生活方式与生活需求,投资内容和方式较为单一、易于掌控,回报和风险相对较低,金融支持力度最大,也容易出现过热,政府干预最为深入和全面。住宅开发投资过程中注重市场需求分析、区位选择、投资时机选择、项目策划和开发方式的选择等。新房、二手房置业投资中,因用于自住和纯粹投资之间的不同,在区位、时机、住宅产品、交易方式以及物业服务注重程度等方面表现出一定的差异。
应用:住宅投资特点对房地产投资分析有何影响?
(二)新房开发投资和置业投资的含义和程序,新房、二手房联动投资,以租养房的含义、类型、运作和风险(次重点)
识记:联动投资、以租养房、以房养老/倒按揭
理解:新房开发投资和置业投资的含义和程序。新房、二手房联动投资。以租养房是一种较为常见的以租养房的投资形式,是指投资者在房地产二级市场上用按揭方式购买新建居住物业,而后在三级市场上出租物业以获取的租金收入来偿还按揭月供,主要有买新租旧和买新租新两种类型,都存在租金收益容易波动与银行月供款较为固定之间的风险。
应用:了解身边不同形式的住房投资形式。

(三)住宅的含义、分类和特点(一般)
识记:住宅、商品住宅、经济适用房、限价房、共有产权房、公租房、学区房、商住两用房、养老物业
理解:住宅是指由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利,在我国不同的发展阶段可以划分成不同的类别,在现阶段主要分为商品住宅和保障性住宅、买卖住宅和租赁住宅等。
应用:收集资料,了解我国城市住宅供应的基本状况。
第三章  商业房地产投资
一、学习目的与要求
本章主要介绍商业房地产投资的相关知识。通过对本章的学习,要求学生了解商业房地产的含义、分类和特点,以及我国商业房地产投资的发展状况;掌握商业房地产投资的含义、分类与特点,商业房地产开发投资和商业房地产置业投资的影响因素;熟悉商业房地产开发投资的含义、特点和程序,一手商铺和二手商铺投资的含义、特点和程序。
二、考核知识点与考核目标
(一)商业房地产投资的含义、分类与特点,商业房地产开发投资和置业投资的影响因素(重点)
识记: 商业房地产投资、商业房地产投资模式
理解: 商业房地产投资的含义、类型与特点。    商业房地产投资是一种重要的房地产投资类型,是指投入资金用于商业房地产的开发建造或者将资金投入已运行的商业房地产或购买商业房地产的有关证券,以获得相应收益的一种房地产投资行为;较为注重选址、商业研究和商业运营管理,在开发经营上遵循社会专业分工,回报和风险相对更高,对金融支持的要求较高。商业房地产开发投资过程中注重市场分析,尤其是商圈分析和商业研究,对区位选择要求高,遵循先商业规划后建筑设计的次序,尽早组建专业招商组织,重视商业房地产的运营管理,着眼于商业经营收益和商业物业的长期增值,对经营能力要求极高等;商业房地产在其发展过程中,因各国经济发展阶段和投资环境的不同,出现了各具特色的开发投资模式。商业房地产置业投资中,区位是首要考虑的因素,产品是基础,再结合考虑时机以及投资经营税费等因素。
应用:商业房地产投资特点对房地产投资分析有何影响?
(二)商业房地产开发投资的含义、特点和程序,一手商铺和二手商铺投资的含义、特点和程序(次重点)
识记:商铺、产权式商铺、一手商铺、二手商铺
理解:商业房地产开发投资的含义、特点和程序。在我国,商铺是主要的小规模商业房地产投资实物对象。一手商铺属增量物业,由投资者直接向开发商购买,因此,投资者在面对开发商时交易地位严重弱势,而且交易时间较短,对投资者的专业和经验要求较高。二手商铺属存量商铺,一般运行过一段时间,因此,投资对象可见性高,产权清晰,有较多选择,投资可控性较高,投资回收速度较快,风险相对较小。
应用:了解身边不同形式的商铺投资形式。
(三)商业房地产的含义、分类和特点(一般)
识记: 商业房地产、近邻型,社区型,区域型,超区域型,销品茂、商业街、商业综合体
理解:商业房地产有广义和狭义之分,广义上是指用于商业用途或者具备商业功能的地产,也称收益性房地产;狭义上是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产,在国外称为零售地产。这里指的是狭义的商业房地产。商业房地产作为商业服务业的生产资料,主要满足经营需求,提供商业经营和公共服务空间,适应多样化用途,与城市发展关联性极强,具有较高的投资性,其价值取决于所经营的行业与经营能力。商业房地产可以从所经营的行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围、规模以及运作模式等角度划分为不同的类型。
应用:收集资料,了解我国商业房地产投资的发展状况。
第四章  写字楼及其他房地产投资
一、学习目的与要求
本章介绍除住宅、商业房地产之外的其他物业投资的有关知识。通过本章的学习,要求学生了解写字楼、旅游房地产和工业房地产的含义、分类和特点,以及三类房地产投资在我国的发展状况;掌握写字楼、旅游房地产和工业房地产开发投资和置业投资的含义和影响因素;熟悉写字楼、旅游房地产和工业房地产的投资特点。
二、考核知识点与考核目标
(一)写字楼、旅游房地产和工业房地产开发投资和置业投资的含义和影响因素(重点)
 识记:写字楼投资、旅游房地产投资、工业房地产投资
 理解:写字楼投资是指投入资金用于办公房地产的开发建造或购买,其投资模式和影响因素近似于商业房地产投资,但不同的是,写字楼投资与城市经济发展规模、第三产业发展水平和结构、城市开发度等因素之间的关系更加紧密,从而代表了一个城市经济发展的活跃程度。相对应地,工业房地产投资与一个区域的第二产业的关系更加密切;旅游房地产投资则与一个区域的旅游业(更明确地,是一个区域的旅游资源)紧密相关。
(二)写字楼、旅游房地产和工业房地产的投资特点(次重点)
 识记:服务业、旅游业、制造业,第二产业、第三产业
 理解:写字楼、旅游房地产和工业房地产的投资特点近似于商业房地产投资,都重视相关产业的研究,注重物业经营管理环节,着眼于产业运营收益和物业长期增值,对开发商的综合实力和抗风险能力的要求较高。
应用:三类房地产投资特点对房地产投资分析有何影响?
(三)写字楼、旅游房地产和工业房地产的含义、分类和特点,以及三类房地产投资在我国的发展状况(一般)
 识记:写字楼、SOHO、商务综合体、总部经济园区、工业园区、工业厂房、物流仓储、工业研发楼宇、度假地产、产业地产
 理解:写字楼是指企事业单位的行政管理人员、业务技术人员等办理行政事务或从事业务活动的建筑空间,也称办公用房,这里指专业商务办公楼。写字楼作为服务业的生产资料,提供商务处理空间,在写字楼本身之间以及写字楼租户之间存在集聚效应。工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的土地、建筑物实体及其所附属的权益,如工业用地、厂房(专用和标准)、仓储设施、工业研发楼宇等。主要提供生产、物流、办公、商务经营空间,在产品和服务上专业性强,占地面积大,设计和建造难度高,资产专用性强,流动性较差,政策性较强,因产业聚集而具有区域性,其价值取决于整个地区产业链的成熟、整合与拓展,以及产业链多元化的需求。旅游房地产是以旅游度假为目的的房地产开发营销模式,其开发项目全部或部分实现了旅游功能,包括旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游房地产是一种复合地产,以旅游资源为依托,主要满足人们精神文化追求,附加值较高,外部性较强,产权具分散性,其价值与旅游地的生命周期相匹配。
应用:三类房地产投资在我国的发展现状及发展趋势。
第五章  房地产市场分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍的是房地产市场分析的内容,包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。通过本章的学习,要求学生掌握房地产市场的特征、分类和房地产市场分析的内容,SWOT分析方法;熟悉房地产市场调查和市场预测的方法并能运用,市场调查的程序;理解房地产市场分析的必要性,了解房地产市场信息的类型和房地产市场分析在不同阶段的要点,房地产市场的效率和市场分析的限度,房地产市场预测的种类。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产市场的特征、分类和房地产市场分析的内容,SWOT分析方法(重点)
识记:市场分析、投资环境、SWOT分析
理解:要做好房地产市场分析,首先要了解房地产市场的特性,包括市场信息的不充分性、区域性、产品异质性、垄断性、交易的观念性或权益性、市场反应的时滞性或不灵敏性等。房地产市场可以按照用途、购买目的、权属交易的内容等标准划分为不同的类型。房地产市场分析的内容包括投资环境的调查和预测、市场状况的调查和预测。SWOT分析是将房地产企业或项目的优劣势、机会和威胁等因素集中进行分析并得出对投资决策具有指导性意义的结论。
应用:选定所在城市某一具体项目,对其进行SWOT分析。
(二)房地产市场调查和市场预测的方法并能运用,市场调查的程序(次重点)
识记:房地产市场调查、房地产市场预测、定性预测、定量预测
理解:房地产市场调查是一个收集信息资料的过程,房地产市场预测是一个利用信息资料对市场未来及其变化趋势的测算和判断。房地产市场调查方法主要有普查法、抽样调查法、直接调查法和间接调查法;房地产市场预测通常采用的方法有直观判断法、历史引申法、因果预测法等。房地产市场调查的程序一般包括提出问题和确定调查目的、决定调查方法、设计调查表、选样、数据的处理、解释和分析、编制调查报告等。
应用:能够在某城市或某区域采用合理方法进行市场投资环境和市场状况的调查和预测。
(三)房地产市场分析的必要性,房地产市场信息的类型和房地产市场分析在不同阶段的要点,房地产市场的效率和市场分析的限度,房地产市场预测的种类(一般)
识记:市场效率、一手资料、二手资料
理解:房地产市场分析是房地产投资分析中的初始一环,也是重要的一环,在投资决策、经营管理以及价格策略的制定等工作环节中都需要进行市场分析,而且在房地产项目定位阶段、市场推广阶段、销售阶段等调查分析的要点有所不同。房地产市场分析中所要了解的信息是多方面的,可以划分为不同的类别。房地产市场是一个低效率市场,但并不是投入的市场研究费用越多,市场分析就越准确,房地产市场分析是有限度的。房地产市场预测包括定性预测和定量预测。
应用:能够对某城市或某区域房地产市场效率进行判别,并依据物业类型的不同确定其市场分析的所需信息的类别和来源途径。
第六章  房地产投资项目基础数据估算分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产投资项目基础数据估算分析的内容和基本方法。通过本章学习,要求学生掌握房地产投资项目各项基础数据估算的内容和基本方法;熟悉各种辅助报表的填列及各基础数据与各辅助报表的关系,重点掌握投资计划与资金筹措表的编制和财务费用的估算;了解房地产项目某些基础数据与一般建设项目的不同,以及基础数据对后续财务评价的影响和作用。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产投资项目各项基础数据估算的内容和基本方法、投资计划与资金筹措表的编制和财务费用的估算(重点)
识记:开发建设投资、开发产品成本、总成本费用、计算期、经营成本、期间费用、经营收入、转售收入、土地取得成本、土地出让价款、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、财务费用、运营费用、经营税金即附加、土地增值税
理解:基础数据是在市场分析过程中搜集、整理和测算出来的,为下一步财务分析工作提供的基本数据,其可靠程度,直接决定了财务分析结论的正确与否。基础数据的估算的内容包括项目计算期内的总投资与总成本费用的估算、经营收入与经营税金即附加的估算、土地增值税的估算、借款还本付息的估算等。估算的基本方法则依据各项基础数据性质和类别的不同而进行相应的选用。投资计划与资金筹措表、借款还本付息估算表中的数据的计算和填列是本章的重点和难点。其中,投资计划与资金筹措表是根据投资估算数据、可能的建设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金筹措情况按期编制。财务费用的估算,在借款条件比较简单、利息计算与支付并不复杂时可直接进行,否则,就需要先编制借款还本付息估算表。接融资和间接融资、股权融资与债权融资、公司融资与项目融资、系统风险与非系统风险的主要特点及相互之间的差异。
应用:能根据根据合理的方法估算特定项目的各项基础数据,并在此基础上编制投资计划与资金筹措表,估算财务费用。
(二)各种辅助报表的填列及各基础数据与各辅助报表的关系(次重点)
识记:项目总投资估算表、开发建设投资估算表(及其中各分报表)、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、土地增值税估算表、项目销售计划与收款计划表、项目出租计划及出租收入计划表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息估算表
理解:辅助报表以直观的形式反映基础数据的估算结果,便于基本财务报表的正确编制。因此,估算得到的基础数据需要填入相应的辅助报表中,这就要求熟悉各基础数据与各辅助报表之间的关系。
应用:熟悉各辅助报表所需的基础数据的类别,熟练填列各个辅助报表。
(三)房地产项目某些基础数据与一般建设项目的不同,以及基础数据对后续财务评价的影响和作用(一般)
识记:房地产开发项目、建设项目、基础数据、财务评价
理解:房地产开发项目与一般建设项目有所区别。房地产投资项目有多种经营模式,而主要的不同表现在“开发-出售”模式,此时投入的开放建设资金属于流动资金,项目实现销售后,投资得以回收。财务评价所需的基础数据是制约和影响投资项目经济效益好坏的基本依据,基础数据与财务评价之间既相互独立又有一定联系。
第七章  房地产投资项目财务分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产投资项目财务分析方法和程序。通过本章学习,要求学生掌握财务分析的基本方法和基本指标,深刻理解其内在含义和经济意义;熟悉各种财务报表的填列,能够使用报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力;了解房地产投资项目财务分析理论、方法和技术的演变,及其新的进展。
二、考核知识点与考核目标
(一)财务分析的基本方法和基本指标,理解其内在含义和经济意义(重点)
识记:财务分析、静态指标、动态指标、现值、财务净现值、财务内部收益率、投资利润率、资本金净利润率、资产负债率、静态投资回收期、动态投资回收期、收益乘数、偿债备付率、利息备付率、全面资本化率、损益平衡比率、股本化率、现金回报率、再投资利率、基准收益率
理解:财务分析是房地产投资分析的核心部分,是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法,有传统财务分析方法和现代财务分析方法之分。财务分析所利用的指标可按照指标的性质、分析的目标以及是否考虑时间价值等因素分为不同的类别。需要注意的是,不同的财务分析方法,各种财务分析指标,各有其优缺点及其适用的情形或利用的价值。而基准收益率属于项目经济评价中的重要参数,又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率。
应用:能够在具体房地产项目分析中采用传统和现代的分析方法,计算不同的财务分析指标,并体会不同指标对相关数据的要求,或可利用的基本报表。
(二)各种财务报表的填列,并使用报表计算各种静态和动态指标(次重点)
识记:现金流量表(全部投资、自有资金、各投资方)、资金来源与运用表、利润表、资产负债表
理解:理解财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系,例如资金平衡能力分析与资金来源与运用表之间,偿债能力分析与资产负债表之间,盈利能力分析与现金流量表、利润表之间。
应用:在具体房地产项目财务分析中,在利用财务报表计算各种财务分析指标的过程中,体会不同指标对相关数据的要求,以及与基本报表之间的对应关系。
(三)房地产投资项目财务分析理论、方法和技术的演变(一般)
识记:传统分析方法、现代分析方法
理解:到目前为止,一般将房地产投资项目财务分析方法划分为传统分析方法和现代分析方法,传统分析方法多采用静态指标,对数据的要求不是太高,计算方法也较简单,适合于个人投资者和小型企业投资者在不太复杂的项目上的粗略分析;相应地,现代分析方法多采用动态指标,对数据要求较高,计算方法有时非常复杂,但适用的情形较为普遍,尤其是大型的较复杂的项目。
第八章  房地产投资项目不确定性分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍的是房地产投资项目不确定性分析的方法,包括盈亏平衡分析和敏感性分析。通过本章的学习,要求学生掌握盈亏平衡分析、敏感性分析的方法及其指标的计算;熟悉盈亏平衡分析、敏感性分析的概念和目的,并通过分析结果解释项目所面临的风险情况;了解两种方法各自的应用范围及局限性,以及房地产投资项目所面临的不确定性因素。
二、考核知识点与考核目标
(一)盈亏平衡分析、敏感性分析的方法及其指标的计算(重点)
识记:固定成本、变动成本、盈亏平衡点、线性分析、单变量敏感性分析、多变量敏感性分析
理解:不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析两种。盈亏平衡分析是对房地产投资项目各变量进行综合分析的一种技术经济分析方法,具体有线性分析和非线性分析,各有应用的前提条件。敏感性分析侧重于对最敏感的关键因素及其敏感程度进行分析,有单变量分析和多变量分析,可采用列表法或图解法,可对静态指标或动态指标进行分析。
应用:特定项目不确定分析的综合运用。
(二)盈亏平衡分析、敏感性分析的概念和目的(重点)
识记:盈亏平衡分析、敏感性分析
理解:盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系,并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法,其目的是确定投资活动的盈亏平衡点以及有关因素变动对盈亏临界点的影响。敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时,导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法,其目的是找出对项目影响最大的敏感性因素。
应用:通过分析结果解释项目所面临的风险情况特定项目不确定分析的综合运用
(三)盈亏平衡分析、敏感性分析各自的应用范围及局限性,以及房地产投资项目所面临的不确定性因素(一般)
识记:不确定性因素
理解:盈亏平衡分析在应用时限制条件较多,同时只能对项目风险作定性分析。相对而言,敏感性分析的适用范围更宽,但对项目的不确定性因素只能作程度上的评价,而不能对其大小进行测定。
第九章  房地产投资项目风险分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产投资项目风险分析方法及其运用的相关知识。通过本章的学习,要求学生掌握风险与风险分析的含义,尤其是风险分析的步骤和各项指标的计算,并能运用这些指标来说明项目的风险大小;熟悉房地产投资风险的特征、类型和规避方法;理解风险与不确定性的区别、风险与回报的关系,了解风险分析的目的和其所要解决的问题,风险分析的作用。
二、考核知识点与考核目标
(一)风险与风险分析的含义,尤其是风险分析的步骤和各项指标的计算(重点)
识记:风险、风险分析、概率、标准偏差、离散度、变异系数、期望值、置信区间、置信概率、蒙特卡罗法
理解:风险是指投资的实际收益与期望收益或要求的收益的偏差。风险分析就是根据各种变量的概率分布,来推求一个项目在风险条件下获利的可能性的大小,也称概率分析。风险的测量是通过概率与统计的方法进行的,包括计算期望值、标准偏差、变异系数、置信区间和置信概率,由此来分析某一项目的风险大小和盈利的把握程度。
应用:能运用风险分析的各项指标来说明项目的风险大小。
(二)房地产投资风险的特征、类型和规避方法(次重点)
识记:房地产投资风险、财务风险、经营风险、市场风险、风险回避、风险预控、风险组合、风险转移
理解:房地产投资具有最大的优势是可以获得较高的利润,但也具有很高的风险。房地产投资风险是指房地产投资过程中,某种低于预期利润、特别是导致投资损失的可能性,可以划分为自然风险和意外风险、财务风险、经营风险、市场风险、政策风险、政治风险与社会风险等类别。房地产投资风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性的特征。房地产投资风险规避和控制的方法有风险回避、风险预控、风险组合、风险转移等。
应用:选取某一个城市,分析其房地产市场,并指出其可能存在的房地产投资风险的类别。
(三)风险与不确定性的区别、风险与回报的关系,风险分析的目的和其所要解决的问题,风险分析的作用(一般)
识记:概率估计、回报
理解:风险分析与不确定性分析既有联系又有区别。一般将投资经济效益可作概率估计的情况称为风险,而无法进行概率估计的情况称为不确定性。投资回报与投资风险之间存在一定的关系,一般情况下,在相同风险的前提下,投资者倾向于更高的回报;在相同回报的前提下,投资者倾向承担更小的风险。风险分析是风险评价的主要手段,说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度,为投资决策提供可靠的依据。因此,风险分析的目的是辅助投资决策,可以帮助投资者回答有关项目风险的问题。
第十章  房地产投资决策分析
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产项目投资决策分析的有关知识。通过本章学习,要求学生掌握房地产投资方案比选的基本方法,能熟练运用各种指标进行投资方案的取舍;熟悉投资决策的类型和投资方案的类型,便于根据不同决策类型和方案类型选择具体的指标进行方案比选和判断;了解投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用,比选过程中应注意的问题,以及房地产项目投资决策分析方法的新进展。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产投资方案比选的基本方法和各项比选指标(重点)
识记:房地产投资方案比选、投资收益率、投资利润率、投资回收期、差额投资收益率、差额投资回收期、净现值、净现值率、内部收益率、差额投资内部收益率、等额年值、费用现值、等额年费用
理解:房地产投资项目的方案比选,就是投资方案的比较和选择。方案比选要做到合理,需要考虑的因素很多,首先是分析各项目方案之间的相互关系,互斥方案、独立方案和混合方案,便于选用合适的方法或指标进行比选,当然最常见的是互斥方案的比选。
应用:能熟练运用房地产投资方案比选的各种指标进行投资方案的取舍。
(二)房地产投资决策的类型和投资方案的类型,便于根据不同决策类型和方案类型选择具体的指标进行方案比选和判断(次重点)
识记:确定型决策、不确定型决策、风险型决策、互斥方案、独立方案、混合方案
理解:房地产投资决策有确定型决策、风险型决策、不确定型决策三种类型,各有适用的决策准则。其中,确定型项目的决策的过程就是方案比选的过程,而方案之间的关系不同,也应选取合适的比选方法或指标。也就是说,在进行房地产投资项目方案比选和判断时,应首先确定决策问题的类型和方案的类型。
应用:能够判断具体房地产投资项目所属的决策类型,以及投资方案的类型,并选取合适的具体指标进行方案比选和判断定。
(三)投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用,比选过程中应注意的问题,以及房地产项目投资决策分析方法的新进展(一般)
识记:房地产投资决策、实物期权、不可逆性、可延期性
理解:房地产投资决策是在房地产投资活动中,利用有效、准确的方法对可供选择的投资方案进行正确的比较分析并选出最佳方案的过程。房地产投资决策程序大致包括拟定目标、提出若干方案、比选出最佳方案、评价以判断最佳方案的可行程度。因此,房地产投资项目的方案比选就是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。在方案比选中,应注意各种指标的局限性及其适用的项目和条件。另外,需要注意在不确定的市场环境下,财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估,传统的投资决策方法较难满足科学决策的需要。而房地产投资具有不可逆性和可延期性,也就具有期权性质,因此,实物期权方法可应用于不确定条件下房地产投资的决策分析。
第十一章  房地产投资资金融通
一、学习目的与要求
本章主要介绍房地产投资资金融通的有关知识。通过本章的学习,要求学生熟悉房地产投资资金融通的概念和必要性,掌握房地产投资资金运动的特点,房地产开发投资和置业投资资金融通的主要方式和特点;熟悉房地产投资资金融通的程序与决策;了解房地产金融的基本概念与基本理论。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产投资资金运动的特点,投资资金融通的主要方式、特点(重点)
识记:资本金、预售收入、房地产开发贷款、在建工程抵押贷款、按揭、公积金贷款、个人住房组合贷款
理解:房地产投资资金占用数量大、时间长,周转速度慢,需要房地产金融支持。房地产开发投资与房地产置业投资各有特点,适用的资金融通方式和渠道有较大不同。不同的资金融通方式和渠道在成本、条件、所需时间等方面各有特色。投融资者需要进行综合分析。
应用:收集某城市可能的融资方式和渠道,比较其特点。

(二)房地产投资资金融通的概念、必要性与融资原则,资金融通的程序与决策(次重点)
识记:房地产投资资金融通、资金成本
理解:房地产投资资金融通是指投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要,在房地产金融市场上运用相关金融工具获得资金支持,以保障房地产投资的顺利进行的行为。房地产是高价值资产,无论是家庭、个人,还是企事业单位,都需要外部资金的支持,并遵循平衡性原则、经济性原则、效益性原则和长期性原则,按照程序开展融资活动,其中资金成本和风险的测量是融资方案比选的关键。
应用:收集某城市可能的融资方式和渠道,计算各自的资金成本。
(三)房地产金融的含义与功能(一般)
识记:房地产金融
理解:房地产金融是金融业务的一种形式,包括发生在房地产生产及流通过程中的各种存款、贷款、投资、信托、抵押、保险的发行与交易及房地产金融机构所办理的各类中介业务等。房地产金融为房地产投资提供资金支持,促进房地产业可持续发展。
第十二章  房地产金融资产投资
一、学习目的与要求
本章简单介绍房地产金融资产投资的有关知识。通过本章学习,要求学生掌握房地产金融资产投资的含义、分类与优势;熟悉房地产金融资产投资几种主要形式的含义、意义、影响因素,收益衡量和风险;了解房地产股票和债券的类别及投资特点,住房抵押贷款支持证券和房地产投资信托基金的运作机制。
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产金融资产投资的含义、分类与优势(重点)
识记:房地产金融资产投资
理解:房地产金融资产投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场,通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性收益的行为和过程,主要有房地产有限合伙、购买房地产企业的债券或股票、购买房地产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵押支持证券等形式。相比较房地产实物资产投资,房地产金融资产投资的门槛较低,具有规模效应,实现专业化经营管理,适用于没有时间、兴趣和专业技能的投资者。
应用:收集资料,了解中国房地产金融市场发展状况。
(二)房地产金融资产投资几种主要形式的含义、意义、影响因素,收益衡量和风险(次重点)
识记:房地产企业债券或股票、房地产投资信托基金、住房抵押支持证券
理解:房地产企业债券或股票、房地产投资信托基金或住房抵押支持证券都是资本市场工具,可以很好地将房地产业、房地产投资与资本市场连接起来,在有效促进房地产投资发展的同时,也提供了大众化的投资选择。但这些工具会受到很多因素的影响,投资者应高度重视投资风险。
应用:收集资料,了解几种主要的房地产金融资产投资形式的收益和风险状况。
(三)房地产股票和债券的类别及投资特点,住房抵押贷款支持证券和房地产投资信托基金的运作机制(一般)
识记:普通股、优先股、零息债券、有息债券。
理解:与一般证券相比,房地产股票和债券投资时需要考虑房地产行业的特殊性。住房抵押贷款支持证券和房地产投资信托基金作为房地产金融创新产品,有其严密的运作程序和条件。




第三部分  有关说明与实施要求

一、考核能力层次表述
本大纲在考核目标中,按照“识记”、“理解”、“应用”三个能力层次规定其应达到的能力层次要求。各能力层次为递进等级关系,后者必须建立在前者的基础上,其含义是:
识记:能知道有关的名词、概念、知识的含义,并能正确认识和表述,是低层次的要求。
理解:在识记的基础上,能全面把握基本概念、基本原理、基本方法,能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系,是较高层次的要求。
应用:在理解的基础上,能运用基本概念、基本原理、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题,是最高层次的要求。
(本部分由省考委统一说明。)
二、自学教材
刘秋雁编著,《房地产投资分析》,大连,东北财经大学出版社,2017年第5版。
三、自学方法指导
1、在开始阅读指定教材某一章之前,先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点及对知识点的能力层次要求和考核目标,以便在阅读教材时做到心中有数,有的放矢。
2、阅读教材时,要逐段细读、逐句推敲,集中精力,吃透每一个知识点,对基本概念必须深刻理解,对基本理论必须彻底弄清,对基本方法必须牢固掌握。
3、在自学过程中,既要思考问题,也要做好阅读笔记,把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理,这可从中加深对问题的认知、理解和记忆,以利于突出重点,并涵盖整个内容,可以不断提高自学能力。
4、完成书后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识,培养分析问题、解决问题及提高能力的重要环节,在做练习之前,应认真阅读教材,按考核目标所要求的不同层次,掌握教材内容,在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥,注重理论联系实际和具体问题具体分析,解题时应注意培养逻辑性,针对问题围绕相关知识点进行层次(步骤)分明的论述或推导,明确各层次(步骤)间的逻辑关系。
(本部分由省考委统一说明。)
四、对社会助学的要求
1、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。
2、应掌握各知识点要求达到的能力层次,并深刻理解对各知识点的考核目标。
3、辅导时,应以考试大纲为依据,指定的教材为基础,不要随意增删内容,以免与大纲脱节。
4、辅导时,应对学习方法进行指导,宜提倡“认真阅读教材,刻苦钻研教材,主动争取帮助,依靠自己学通”的方法。
5、辅导时,要注意突出重点,对考生提出的问题,不要有问即答,要积极启发引导。
6、注意对应考者能力的培养,特别是自学能力的培养,要引导考生逐步学会独立学习,在自学过程中善于提出问题,分析问题,做出判断,解决问题。
7、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事,在各个能力层次中会存在不同难度的试题。
1~7项由省考委统一说明。
8、助学学时:本课程共5学分,建议总课时90学时,其中助学课时36学时,分配如下:
章  次    内  容    学  时
第一章    房地产投资基本问题    3
第二章    住宅投资    3
第三章    商业房地产投资    3
第四章    写字楼及其他房地产投资    3
第五章    房地产市场分析    3
第六章    房地产投资项目基础数据估算分析    3
第七章    房地产投资项目财务分析    3
第八章    房地产投资项目不确定性分析    3
第九章    房地产投资项目风险分析    3
第十章    房地产投资决策分析    3
第十一章    房地产投资资金融通    3
第十二章    房地产金融资产投资    3
合        计        36
五、关于命题考试的若干规定
1、
2、试题中对不同能力层次的试题比例大致是:“识记”占30%,“理解”占30%,“应用”占40%。
3、
4、
5、试题类型一般分为:单项选择题、多项选择题、名词解释、简答题、计算题、论述题等。
6、
六、题型示例(样题)
(一)单项选择题(在每小题列出的4个选项中只有一个选项符合题目要求,请将正确选项前的字母填在题后的括号内)
1、从房地产投资形式来说,房地产投资分为(   )。
A. 房地产实物资产投资和房地产金融资产投资两类
B. 房地产直接投资和房地产间接投资两类
C. 居住房地产投资与非居住房地产投资两类
D. 收益房地产投资与非收益房地产投资两类        答案:B
2、一购房者以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果两年后楼宇竣工交付使用时,楼价上涨了15%,则其预付款的收益率是(   )。
A. 20%    B. 30%   C. 50%   D. 200%          答案:C
(二)多项选择题(在每小题列出的5个选项中有2-5个选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内,多选、少选、错选均无分)
1、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括(   )。
A.居住物业投资     B.商用物业投资     C.土地开发投资
D.房地产经营投资   E.酒店和休闲娱乐设施投资        答案:ABE
2、下列分析房地产市场趋势的方法中,属于定性分析的有(   )。
A.购买者意图调查法  B.销售人员意见综合法  C.时间序列分析法
D.相关分析法        E.专家意见法                  答案:ABE
(三)名词解释题
1、房地产开发投资
2、投资价值
(四)计算题
1、某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米,有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究,了解到当地该地区中档写字楼年净租金收入为450元/平米,银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平米,专业人员费用为建造成本的12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年租金收入的20%,当前房地产的长期投资收益率为9.5%。
项目开发周期为18个月,建设期为12个月。试对该项目进行初步评估。。
(五)简答题
1、房地产投资的目的是什么?
2、财务分析的指标体系是如何划分的?
(六)论述题
1、结合房地产投机的概念,谈谈对“房子是用来住的,不是用来炒的”的理解。
2、与一般建设项目相比,房地产投资及房地产投资分析有哪些特殊性?

 

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